浅谈物业管理行业酬金制下的会计核算一、章节 　　随着中国房产地经济的飞速发展，物业管理作为房地产的设施服务项目，已带入在社会大众的身边。如同水、电、煤气等政府服务单位所获取的服务一样，物业管理已被公众熟悉和拒绝接受。

　　2004年1月1日国家发展改革委员会与建设部牵头施行了《物业服务毕业论文网www.lw54.com收费管理办法》（以下全称办法）。《办法》中第九条明确指出了物业管理收费所采行的形式：即业主与物业管理企业可以采行包干制或者酬金制为等形式誓约物业服务费用。

包干制是所指由业主向物业管理企业缴纳相同物业服务费用，盈余或者亏损皆由物业管理企业拥有或者分担的物业服务计费方式。酬金制为是所指在预收的物业服务资金中按誓约比例或者誓约数额萃取酬金缴纳给物业管理企业，其余全部用作物业服务合约誓约的开支，结余或者严重不足皆由业主拥有或者分担的物业服务计费方式。　　根据定义，包干制就是指业主向物业公司缴纳规定的物业服务费用，物业公司自负盈亏、风险自担的一种计费方式。

这也是目前大部份物业管理企业运用的收费形式。随着大型商务楼宇、高端住宅小区、高档别墅小区如雨后春笋般的冒出有，许多业主方已不符合包干制这种单一的计费方式。而在国外及香港地区被普遍运用的酬金制，也慢慢被国内大型物业管理企业所运用。但由于国家及地区之间财税体制的有所不同，使得酬金制下的会计核算问题也陆续产生，本文通过某物业公司现行酬金制几种有所不同的核算方法展开讨论，详细阐释各核算方法时所面对的财税问题。

论文代笔 http://www.lw54.com 　　 　　二、酬金制特点 　　根据酬金制订义，采行酬金制计费方式的物业管理企业与业主方在签订合约的时候就早已誓约了物业管理企业的酬金或者酬金比例。物业管理企业只必须对预收的物业管理资金在扣减涉及税费及物业管理企业誓约酬金后剩下部分加以合理用于，并将用于情况公布于众就好。由于酬金制计费形式的独特性，这部分预收的物业管理资金归属于也有所不同，说到底这些资金是交由业主缴纳并用作小区管理服务之中，于是以所谓取之于民、用之于民。但如何将这些资金管好、用好，这就必须广大业主、业主大会成员和物业公司联合对资金作好年度预算、费用发布、年终收支等工作。

因此自由选择酬金制计费方式对物业管理企业及业主来说都是不利的。对全体业主而言，自由选择酬金制不仅可以确保全体业主的切身利益，提升业主参予小区管理的意识，而且对物业企业在用于服务资金方面起着大力的监督起到。

某种程度自由选择酬金制计费方式对物业公司而言，可以确保物业公司相同的盈利水平，有助物业管理企业更为专心服务本身，提升服务质量。随着通货膨胀压力大大激化，物价水平持续上升，物业管理企业人力成本及其他管理成本大大减少（上海近年来最低工资线每年以10%～15%的速度下跌）已让许多的物业管理企业深感极大的存活压力。

这也造成一些小型的物业管理企业传输服务人员数量，缩减人员支出及服务支出，从而符合企业自身的盈利的市场需求。但长此以往不致导致物业管理企业服务质量上升，企业与业主产生极大的利益纠纷和服务危机。论文代笔 http://www.lw54.com 　　 　　三、酬金制下的会计核算方式 　　既然酬金制计费方式对业主及物业公司双方都为不利，但为何在行业内并没被普遍运用？由于酬金制计费方式对国内物业公司而言是一个新兴事物，对其会计核算没一个具体的规定，不能参考《物业管理企业财务管理规定》（1998年3月12日，中华人民共和国财政部）《物业管理企业会计核算补充规定（全面推行）》（1999年12月1日，中华人民共和国财政部）的涉及规定。因此许多物业管理企业不能自由选择财务核算比较完善的包干制。

在实际工作中，被财务人员所困紧的就是酬金制计费方式下的收益及利润的证实等问题。　　目前，实施酬金制为的物业管理企业中证实收益大体分成以下三种情形： 　　1．只将酬金证实收益 　　将酬金制下的物业服务收支视为代全体业主缴纳的费用，所有业务活动皆在其他应付款（二级明细） 论文网 http://www.lw54.。

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